Il existe plusieurs types de forme sociale d’entreprises, en fonction du nombre d’entrepreneurs associés, des actionnaires, etc. Parmi les sociétés pluripersonnelles, on peut citer la SARL, la SAS, la SA, la SNC… et la société civile. Cette dernière est la forme sociale la plus utilisée en matière de projet immobilier, de sociétés de holding et d’activités libérales. On distingue la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société Civile Professionnelle (SCP). Dans notre article, nous nous intéresserons à la SCI et à ses caractéristiques.
La Société Civile Immobilière
Présentation
La SCI est une société non-commerciale, qui est composée de deux personnes au minimum, qui souhaitent exercer une activité intellectuelle, immobilière ou libérale. Les apports effectués dans une société civile immobilière peuvent se faire en numéraires ou en industrie. Les associés sont responsables des dettes, à proportion de leur engagement dans le capital social. La SCI est un type de société civile, au même titre que les catégories suivantes :
- la société civile professionnelle ou SCP ;
- la société civile de portefeuille ;
- la société civile de construction vente ou SCCV ;
- la SCI d’attribution ;
- la société civile de placement immobilier ou SCPI pour acheter et gérer un patrimoine immobilier locatif grâce à un placement collectif. La société civile immobilière et la société civile de placement immobilier ne se ressemblent pas, il est possible d’en savoir un peu plus sur la différence ici.
Société civile et société commerciale
Il existe plusieurs différences entre ces deux formes d’entreprise. Premièrement, la société civile est soumise à l’impôt sur le revenu et doit présenter une totale transparence au niveau fiscal. Les associés d’une société civile engagent leur patrimoine personnel, car ils sont solidairement responsables des dettes qui incombent à l’entreprise. Dans une société commerciale, le patrimoine des associés est protégé.
Les caractéristiques de la société civile immobilière
Le capital
Le capital d’une SCI peut être fixe ou variable. Tout dépend de la situation de l’entreprise et de la volonté de changer le capital social sans passer par une modification statutaire. Le capital variable garantit l’anonymat des associés dans les statuts.
Les apports
Chaque associé peut faire :
- un apport numéraire : une somme d’argent. La moitié des apports doit être libérée lors de la phase d’immatriculation de la SCI ;
- un apport en nature : c’est-à-dire un apport de biens meubles et/ou immeubles. C’est ainsi un notaire qui doit rédiger les statuts de la SCI.
L’imposition
Concernant la fiscalité, la SCI est imposée sur ses bénéfices, par l’IR ou l’impôt sur les sociétés. Dans le dernier cas, les associés présentent chacun un taux d’imposition supérieur à 28 %. Les associés se doivent de déclarer les bénéfices encaissés en tant que revenu global et revenus fonciers (dans la déclaration à l’IR). Dans le cas où l’associé est une personne morale, les bénéfices sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au régime réel. Les gérants non-associés sont imposés à l’IR pour leur rémunération. Leur salaire est une charge déductible pour l’entreprise.
Les dirigeants
Les associés d’une SCI désignent un gérant, participent aux assemblées générales et réalisent des apports (en numéraire ou en nature) en échange de parts sociales. Ils perçoivent des dividendes sur les bénéfices, mais risquent de payer avec leur propre patrimoine en cas de dettes. La gérance de la SCI est faite par une ou plusieurs personnes (physiques ou morales). Leur rôle est de s’assurer de la gestion en général : paiement des charges, déclarations fiscales, encaissement de loyers, etc.
Objet social, parts sociales et statuts
L’objet social doit revêtir un caractère civil. Les seules exceptions à caractère commercial sont les suivantes : la mise en location de logements meublés et l’achat pour revente de biens immobiliers. Chaque associé reçoit les parts sociales au prorata de sa participation au capital social. Il est permis de diviser les parts sociales entre les associés (usufruit et nue-propriété). Le statut de la SCI est :
- soit un acte authentique rédigé par un notaire et dument enregistré au Service des Impôts des Entreprises ;
- soit un acte sous seing privé, rédigé par les associés.
Pourquoi opter pour la forme sociale de la SCI ?
Habituellement, la SCI a pour but principal de tirer profit de loyers sur un bien immobilier qu’on a acquis. Elle exclut toute activité commerciale : si on achète une maison dans le but de la revendre, il s’agit d’une activité purement commerciale. Par contre, il est possible d’acquérir un terrain et d’y bâtir une construction et de revendre plus tard. La SCI offre plusieurs avantages aux associés :
- un associé est en droit de transmettre à ses enfants ses parts sociales tout en étant exonéré d’impôts ;
- il est possible pour un dirigeant d’entreprise de créer une SCI et cette dernière louera un local à la société du dirigeant. Ce local sera par conséquent à l’abri de toute liquidation judiciaire ;
- grâce à la loi Scellier, une SCI imposable à l’IR bénéficie de la réduction d’impôt Scellier. On peut jouir d’une réduction si on investit dans l’immobilier neuf ;
- les associés peuvent gérer en commun un patrimoine immobilier sans chercher à tirer de profits. Ils peuvent ainsi écarter les règles de l’indivision.
Quels sont les différents types de SCI ?
Selon les objectifs poursuivis par les associés, il existe plusieurs types de SCI :
- la SCI de location : qui sert à générer des revenus locatifs grâce aux biens immobiliers détenus par la société ;
- la SCI familiale : qui sert à gérer le patrimoine immobilier des membres d’une même famille ;
- la SCI professionnelle : pour la gestion des locaux qui sont utilisés dans l’exercice d’une activité professionnelle ;
- la SCI d’attribution : pour la construction et/ou l’acquisition de biens immobiliers qui seront partagés aux associés ;
- la SCI de jouissance à temps partagé : qui permet aux associés de disposer d’un bien immeuble à usage d’habitation pendant une période déterminée.