L’apparition d’humidité sur les murs d’un logement loué pose des questions pratiques et juridiques importantes. Il faut d’abord identifier l’origine du phénomène, rassembler des preuves datées, puis engager les démarches appropriées auprès du bailleur et, si nécessaire, des instances compétentes. Cet article explique comment distinguer les causes courantes, qui est généralement responsable, quelles preuves collecter, et quelles actions entreprendre à court et moyen terme pour protéger la santé des occupants et obtenir réparation.
Les principales causes d’humidité et la responsabilité corrélée
On distingue classiquement quatre grandes catégories de causes d’humidité : les infiltrations depuis l’extérieur (toiture, murs), les remontées capillaires depuis les fondations, les fuites de canalisations internes, et la condensation liée à une ventilation insuffisante ou à un usage intensif de l’eau (cuisine, douche). La responsabilité varie selon l’origine :
- Infiltrations extérieures et remontées capillaires : la responsabilité incombe en général au propriétaire puisqu’il doit délivrer un logement décent et étanche.
- Fuites de canalisations : dépend de l’origine (parties privatives du locataire ou canalisations communes/propriétaire) et de l’assurance.
- Condensation liée à une mauvaise aération : la responsabilité peut incomber au locataire si l’absence d’aération ou un usage inadapté en est la cause. Toutefois, si la ventilation mécanique contrôlée (VMC) est défectueuse et que le bailleur ne l’a pas entretenue, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Preuves à collecter : protocole simple et efficace
Une preuve datée et structurée facilite la prise en charge par le bailleur, l’assurance ou un tribunal. Voici un protocole recommandé :
- Photographies et vidéos datées et, si possible, géolocalisées montrant l’évolution des tâches d’humidité, moisissures et dégâts.
- Relevés hygrométriques et thermiques (température et taux d’humidité) si vous avez un hygromètre ; noter les heures et conditions (après douche, matin au réveil, etc.).
- Notes précises décrivant la première apparition, la fréquence, les pièces touchées et l’impact sur la santé ou l’usage du logement.
- Conservations de factures pour achats liés (déshumidificateur, produits de nettoyage, lampes chauffantes). Ces dépenses peuvent parfois être remboursées si la responsabilité du propriétaire est établie.
- Constat d’expert ou diagnostic technique (plombier, maçon, bureau d’études) si possible avant toute rénovation, ou constat d’huissier en cas de litige avancé.
Démarches pratiques et calendrier conseillé
Il est important d’agir vite, surtout si des problèmes de santé apparaissent (allergies, asthme, irritations). Voici un calendrier type :
| Délai | Action | Objectif |
|---|---|---|
| Immédiat (24-48 h) | Aérer régulièrement, augmenter légèrement le chauffage, utiliser un déshumidificateur si disponible, nettoyer les moisissures superficielles avec protection (gants, masque) et produits adaptés. | Limiter la prolifération des moisissures et protéger la santé. |
| 48 h à 7 jours | Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au bailleur décrivant le problème et joignant photos et mesures ; demander une intervention urgente si nécessaire. | Obliger le bailleur à constater et à intervenir rapidement. |
| 1 à 4 semaines | Si pas de réponse ou refus injustifié, demander une expertise contradictoire, contacter l’assurance habitation, et saisir l’ADIL pour conseil juridique. | Obtenir un diagnostic technique indépendant et définir la prise en charge. |
| 1 à 3 mois | En cas d’échec, envoyer une mise en demeure, envisager un constat d’huissier et saisir le tribunal d’instance ou le juge civil pour obtenir réparation. | Forcer la responsabilité et obtenir indemnisation ou exécution des travaux. |
Expertise, assurance et recours
Une expertise technique permet de déterminer la cause précise : infiltration, remontée capillaire, condensation ou fuite. Si l’expertise conclut à un vice de construction ou une défaillance d’entretien, le propriétaire doit prendre en charge les travaux. L’assurance habitation du locataire peut couvrir certains dégâts et permettre une recherche de subrogation auprès de l’assurance du bailleur. Vous pouvez aussi solliciter l’ADIL pour un avis gratuit et, en dernier recours, saisir la juridiction compétente. Le recours à un huissier pour constater l’état des lieux peut renforcer le dossier.
Solutions temporaires pour protéger la santé
Jusqu’à la réparation définitive, privilégiez des mesures simples : aération quotidienne, extraction de l’air humide lors de la cuisson ou des douches, chauffage régulier pour éviter les parois froides, déshumidificateur électrique ou à absorption, et nettoyage des moisissures avec des produits adaptés. Si la moisissure est importante ou affecte la santé, consultez un médecin et mentionnez les problèmes au bailleur et à l’assurance. En cas de risque avéré pour la santé, demandez un relogement temporaire.
Conseils pratiques pour le locataire et le propriétaire
Pour le locataire : conservez toutes les preuves, agissez rapidement, et communiquez par écrit. Pour le propriétaire : répondez promptement aux signalements, faites diagnostiquer et réparer les causes structurelles pour éviter une aggravation et des responsabilités longues et coûteuses. Une gestion proactive préserve la valeur du bien et la santé des occupants.
En conclusion, la clé est d’identifier la cause, de réunir des preuves datées et lisibles, puis d’engager les démarches appropriées (LRAR, expertise, assurance, recours). La preuve documentaire et l’expertise technique tranchent souvent la question de la responsabilité et permettent de faire prendre en charge les travaux nécessaires.
